세무조사 후 합유 부동산의 지분반환청구권 압류

부동산을 공동 소유하는 형태에는 여러 가지가 있습니다. 지분을 공동으로 소유하는 경우에는 "몇 분의 몇" 형식으로 공동 소유하게 되어 부동산 등기사항증명서(부동산 등기부등본)에 지분이 표시됩니다. 부부가 공동 소유하는 경우 "지분 2분의 1", 문중에서 상속받은 땅이면 여러 친척들이 "지분 20분의 1"과 같이 등기되어 있는 것을 알 수 있습니다. 만일 지분을 소유하고 있는 사람 중 채무 문제가 있다면 그 사람이 소유하고 있는 지분만큼 압류가 될 수 있습니다. 예를 들어, 어떤 채무자가 상속받은 토지가 있는데 "지분 20분의 1"을 소유하고 있는 경우 이 지분은 압류될 수 있고 채권자가 경매를 신청하여 낙찰되면 전혀 관련 없는 사람이 문중의 땅 지분 20분의 1을 공동 소유하게 되는 일도 발생할 수 있습니다.

 

이렇게 지분 소유와 달리 부동산 등기사항증명서에 지분이 표시되지 않는 공동 소유 형태도 있습니다. 바로 "합유"등기입니다. 합유 등기는 여러 사람이 공동 소유하는 형태이지만 각 구성원의 지분은 표시되지 않습니다. 합유 등기는 동업(조합) 관계인 사람들이 부동산을 공동으로 소유하는 방식입니다. 예를 들어, A와 B가 각각 3억원씩 투자하여 6억원짜리 부동산을 매수하여 공동 소유하는 것입니다. 그런데 이때, A의 채권자 C가 받을 돈을 받지 못하게 되면 A와 B가 합유 등기한 부동산을 압류할 수 있을까요?

 

대법원 판례[대법원 2007. 11. 30.자 2005마1130 결정 (추심명령)]를 보면 합유 등기한 부동산에 대해서 "조합재산을 구성하는 개개의 재산에 대한 합유지분에 대하여는 압류 기타 강제집행의 대상으로 삼을 수 없다 할 것이다"라고 하였습니다. 따라서 C는 A와 B가 합유 등기한 부동산을 직접 압류할 수가 없는 것입니다. 지분을 소유하는 경우와 달리 압류 후 강제 경매를 진행할 수도 없는 것입니다.

 

하지만 위 판례에서는 "채권자대위권에 의하여 채무자의 조합 탈퇴의 의사표시를 대위행사할 수 있다"는 내용이 있습니다. 이 말은 채권자 C가 A의 조합 탈퇴를 대신 행사할 수 있다는 것입니다. 조합 탈퇴를 하게 되면 A가 갖고 있는 지분이 환급될 수 있습니다. C는 A의 지분환급권을 압류할 수 있게 되는 것입니다.

 

국세청 세무조사 사례에서 부동산을 합유 등기한 내용이 아래와 같이 소개되었습니다.

 

부동산임대업을 하던 X는 본인 소유의 주택을 먼저 자녀에게 증여하였습니다. 만약의 경우를 대비하여 본인 소유의 부동산을 처분한 것입니다. 그리고 임대하고 있던 부동산을 양도하면서 양도소득세를 고의적으로 체납하였습니다. 이후 X는 임대부동산을 양도한 돈으로 자녀와 함께 "합유" 형태로 공장건물을 신규로 취득하였습니다. 합유 등기를 하여 지분에 대한 직접 압류를 회피하려는 의도였습니다.

 

이에 국세청은 임대했던 부동산의 양도대금을 추적조사하여 금융거래내역 및 은닉재산을 확인하였습니다. 합유 등기한 공장건물에 대해 직접 압류가 불가하여 체납자의 지분반환청구권(채권)을 압류 및 추심하는 소송을 청구하였습니다. 자녀에게 증여한 주택에 대해서도 사해행위 취소소송을 제기할 예정이라고 합니다.

 

부동산에 대한 압류를 회피할 수 있는 방법은 없다고 해도 지나치지 않습니다. 부동산은 등기되어 관리되는 재산이기 때문에 누구나 사용할 수 있는 모든 정보가 포함되어 있습니다.

 

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