오피스텔에 전입 신고를 하지 못 하는 이유

오피스텔은 업무용 혹은 주거용으로 사용할 수 있습니다. 업무용으로 사용하게 되는 경우에는 오피스텔을 구입할 때 지출된 비용 중 부가가치세를 환급 받게 됩니다. 이 경우 주택 수에 포함되지 않기 때문에 다른 주택을 소유하고 있는 사람이라면 다주택자가 되지 않아서 재산세와 종합부동산세 과세로부터 자유로워질 수 있습니다. 주거용으로 사용한다면 부가가치세 환급도 없고, 다주택자에 해당되어 재산세와 종합부동산세 과세가 되는 것은 당연하고 양도 시 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

 

주거용오피스텔로 사용되는지 판단할 수 있는 기준은 "주민등록 주소 전입 여부"에 의해 크게 좌우됩니다. 임대차 계약을 할 때 주소 등록과 전입신고를 할 수 없다는 특약을 포함하는 조건을 둔다면 그 오피스텔은 업무용으로 등록되었다는 것을 의미합니다. 또 다른 기준은 주거 시설이 있는지 여부입니다. 주거 시설이란 싱크대 등의 취사 시설, 침실, 욕실, 보일러 시설 등인데, 이러한 주거 시설이 있다면 주거용으로 판단할 수 있습니다.

 

업무용 오피스텔임에도 불구하고 임차인(세입자)이 주소 등록을 하게 되면 과세관청은 그 오피스텔을 주거용도로 사용하는 것으로 판단하고 환급해 주었던 부가가치세를 환수할 수 있습니다. 지방자치단체에서는 주거 시설이 철거될 때까지 이행강제금을 부과할 수 있습니다. 업무용 오피스텔을 불법으로 개조하여 주거용으로 임대 사업을 하는 경우 부동산 계약서에 전입 신고 및 주소 등록을 할 수 없다는 특약 사항이 있을 수 있습니다. 또한, 전입신고에 따른 피해가 발생하게 되면 임차인이 손해 배상을 해야 한다는 내용도 포함될 수 있습니다.

 

이와 같은 부동산 계약서는 법적으로 효력이 없을 가능성이 높습니다. 이러한 내용은 임차인에게 절대적으로 불리한 약정이기 때문입니다. 따라서 이와 같은 내용의 특약 사항이 존재하더라도 임차인은 전입 신고 및 주소 등록을 할 수 있으며, 그에 대한 손해 발생은 임대인이 책임져야 될 법적 문제에고 임차인에게 금전적인 손해에 대한 책임을 물을 수 없습니다.

 

실제로 거주하고 있는 곳에 전입신고 및 주소 등록을 하지 않게 되면 오히려 임차인이 주민등록법을 위반하는 것이 됩니다. 문제가 될 수 있을만한 부동산 계약은 피하는 것이 좋습니다. 이에 더하여 더 심각할 수도 있는 문제는 해당 오피스텔에 문제가 발생했을 경우 보증금을 제대로 돌려 받지 못 하게 될 수도 있습니다. 임차인이 주택임대차보호법에 따라 대항력을 획득하려면 실제로 거주해야 하는 점, 주소 등록 및 전입신고가 되어야 하는 점, 확정일자를 받아야 하는 점 등이 필수적이기 때문입니다. 이러한 기준에 들지 못 한다면 보증금을 돌려 받지 못 할 수도 있으니 주소 등록을 거부하는 부동산 계약은 하지 않는 것이 좋습니다.

 

계약이 이미 시작되었고 가계약금을 납입한 상태라면 계약을 해지하는데 따른 금전적인 손해를 볼 수도 있습니다. 만약 불가피하게 계약을 진행해야 하는 상황이라면 "전세권" 혹은 "임차권"을 설정할 수 있습니다. 두 방법 모두 우선변제권을 받을 수 있는 수단으로 등기가 필수입니다. 임대인이 주소 등록 불가의 특약을 내세워 계약을 진행할 것을 종용한다면 임차인은 전세권 혹은 임차권 설정을 주장하며 계약을 취소하지 않고 진행할 수 있겠습니다.

 

전세권: 전세금을 지급하고 용도에 맞게 사용하여 실제 거주하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 의미합니다(민법 제303조제1항).

 

임차권: 임대인이 임차인에게 부동산을 사용할 수 있도록 계약하면서 그에 따른 보증금 및 비용을 지급할 것을 약정하게 되면 발생하는 권리를 의미합니다(민법 제618조).

 

만일 임대인이 전세권 혹은 임차권 등기조차 거부한다면 계약을 취소하는 편이 낫겠지만, 그럼에도 불구하고 계약을 진행해야 한다면 "최우선변제권" 제도를 이용할 수 있습니다. 단, 소액임차인 경우에만 해당합니다. 최우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 해당 오피스텔이 경매 혹은 공매가 진행되면 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 채권자보다 우선해서 변제 받을 수 있는 제도입니다. 이를 변제 받으려면 아래의 조건이 필요합니다.

 

1. 보증금이 소액에 해당할 것
2. 실제 거주할 것
3. 부동산 등기사항증명서(등기부등본)에 경매가 개시된다는 등기(경매개시결정기입등기)가 되기 전에 주소 등록 및 전입신고할 것
4. 배당신청서 접수를 마감하는 날까지 즉, 배당요구 종기일까지 배당요구를 반드시 해야 합니다.

 

위 1번 기준에 대해서 살펴보겠습니다.

서울은 임차 보증금 1억6,500만원 이하인 경우, 그 보증금 중에서 5,500만원까지 최우선변제권으로 보호 받습니다.
세종시, 용인시, 화성시, 김포시는 1억4,500만원 이하인 경우, 그 보증금 중에서 4,800만원까지 보호 받습니다.
안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 8,500만원 이하인 경우, 그 보증금 중에서 2,800만원까지 보호 받습니다.
그 밖의 지역에서는 7,500만원 이하인 경우, 2,500만원까지 보호 받습니다.

 

위 3번 및 4전 기준은 자신도 모르게 경매가 진행되는 경우 실질적으로 주소 등록을 하기가 어려울 수 있는 환경일 수 있습니다. 그렇기 때문에 이런 문제가 있는 부동산 계약은 피해는 것이 제일 좋지만 만약에 경매가 진행될 낌새가 있다면 재빨리 주소 등록을 하고 경매 진행 상황을 지켜 보는 것이 유일한 방법이 되겠습니다.

 

임차인이 계약 종료 후 보증금을 제대로 되돌려 받기 위해 조치할 수 있는 또 다른 안전장치로는 보증보험이 있습니다. 하지만 보증보험의 가입 대상은 주거용 오피스텔에 해당하기 때문에 업무용 오피스텔 계약에 대해서는 보험 가입 기준에 미달합니다. 참고로 보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택공사(HF) 등에서 가능합니다.

 

만약에 오피스텔 계약을 하게 되었다면 가계약금을 납입하기 전에 반드시 부동산등기사항증명서(등기부등본)를 확인하여 주거용으로 등기되어 있는지 확인 후 가계약금을 납입하는 것이 순서입니다.

 

혹시라도 가계약금을 납입했거나 혹은 계약서를 작성하는 등 실제로 부동산 계약이 진행되고 있는 상황에서 임대인이 주소 등록 및 전입신고 불가 조건을 철회하지 않는 경우에 임차인이 계약을 취소하고 싶다면 이미 지급했던 가계약금 혹은 계약금을 되돌려 받아야 합니다. 이에 대한 내용은 여기에서 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

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